Tradición de inmuebles: la inscripción conservatoria

La regla

Art. 686. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador.

De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de habitación o de censo y del derecho de hipoteca.

La tradición de los derechos reales sobre cosa corporal inmueble se efectúa por la inscripción del título respectivo en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces. Lo que se inscribe es, por ejemplo, un extracto de la escritura pública de compraventa, si el título es una venta.

Nótese entonces que es, en definitiva, una forma de tradición simbólica: no hay traslación material de nada.

Derechos cuya tradición sólo se efectúa por inscripción

a) Dominio, ya sea sobre todo o parte de un inmueble (art. 686 inc. 1). b) Usufructo constituido sobre inmuebles (art. 686 inc. 2). c) Uso y habitación constituidos sobre inmuebles (art. 686 inc. 2). d) Censo sobre bienes raíces (art. 686 inc. 2). e) Hipoteca (arts. 686 inc. 2 y 2407). f) Derechos constituidos sobre minas (arts. 55 a 58 del Código de Minería). g) Derecho de aprovechamiento de aguas inscrito (art. 117 del Código de Aguas). h) Propiedad intelectual (arts. 72 a 77 de la Ley 17.336) e industrial (arts. 14, 24 y siguientes de la Ley 19.039). i) Prendas especiales, aunque estos casos se refieren a la tradición del derecho real de prenda sobre cosa mueble (art. 6 de la Ley 4.097 sobre prenda agraria; art. 28 de la Ley 5.687 sobre prenda industrial; art. 2 de la Ley 4.702 sobre prenda de compraventa de cosas muebles a plazo).

La excepción aparente: uso y habitación

Aquí hay un detalle que suele preguntarse. Pese a que la ley y el reglamento del Registro Conservatorio (art. 52) los mencionan expresamente, los derechos de uso y habitación son personalísimos y, por tanto, intransferibles: mal podrían ser objeto de tradición.

Lo que ocurre es un fenómeno distinto: estos derechos se constituyen por la inscripción conservatoria (arts. 812 y 767), no se transfieren por ella. La inscripción cumple función constitutiva, no traslaticia.

Los dos casos excluidos

El art. 686 no se aplica a la tradición de los derechos reales de servidumbre ni a la cesión del derecho real de herencia. Ambos tienen reglas propias y se estudian por separado.