Obligaciones del comprador, pactos accesorios y lesión enorme

Del lado del comprador las obligaciones parecen sencillas, pero encierran matices importantes. A ellas se suman los pactos accesorios que las partes pueden injertar en la compraventa y, sobre todo, la figura que rompe una regla general del derecho civil: la rescisión por lesión enorme, único caso en que un desequilibrio en el precio puede echar abajo el contrato.

Obligaciones del comprador

El art. 1871 CC dice que la obligación principal del comprador es pagar el precio convenido. Al decir "principal" reconoce que no es la única: también debe recibir la cosa.

Recibir la cosa

Esta obligación arranca del art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir, debe abonar al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas donde se contenga lo vendido, y el vendedor queda descargado del cuidado ordinario, respondiendo solo de dolo o culpa grave. Además de estos efectos, el vendedor puede pedir la resolución del contrato, pues hay incumplimiento del comprador.

Pagar el precio

El precio se paga en el lugar y tiempo estipulados o, a falta de estipulación, en el lugar y tiempo de la entrega (art. 1872). El inciso 2° consagra una especie de derecho legal de retención: si el comprador es turbado en la posesión o prueba que existe contra la cosa una acción real que el vendedor no le advirtió, puede depositar el precio con autorización judicial hasta que cese la turbación o el vendedor afiance las resultas del juicio.

Como se trata de un pago, debe cumplir todos los requisitos del pago; si el vendedor se niega a recibirlo, el comprador puede pagar por consignación. Si el comprador no paga, opera el art. 1873 —aplicación del art. 1489—: el vendedor puede a su arbitrio exigir el precio o la resolución de la venta, con indemnización.

La resolución por no pago del precio tiene una regla especial: a diferencia de la regla general, aquí sí se restituyen los frutos (art. 1875). Frente a terceros, esa resolución solo perjudica en conformidad a los arts. 1490 y 1491 (art. 1876).

El inciso 2° del art. 1876 añade un punto delicado: si en la escritura se expresa haberse pagado el precio, no se admite prueba en contrario salvo nulidad o falsificación de la escritura. La norma protege a los terceros adquirentes, no a las partes, aunque la jurisprudencia ha sido contradictoria sobre si cabe demandar la nulidad pese a esa declaración.

Pactos accesorios

El art. 1880 recuerda que, en virtud de la autonomía de la voluntad, las partes pueden agregar otros pactos. El Código reglamenta tres.

Pacto comisorio

Es la condición resolutoria de no pagarse el precio, expresada en el contrato (art. 1877). No priva al vendedor de la elección de acciones del art. 1873. Admite dos clases:

• Simple: es la condición resolutoria tácita del art. 1489 puesta por escrito por las partes.
• Calificado (o con resolución ipso facto): agrega que el contrato se resolverá de inmediato. Aun así, el art. 1879 faculta al comprador para hacer subsistir el contrato pagando el precio a más tardar dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación judicial de la demanda.

El pacto comisorio prescribe en el plazo fijado por las partes si no excede de cuatro años contados desde la fecha del contrato; transcurridos, prescribe necesariamente, aunque se hubiere pactado un plazo mayor (art. 1880).

Pacto de retroventa

Por él el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa reembolsando al comprador la cantidad estipulada o, en su defecto, lo que le costó la compra (art. 1881). Es una compraventa sujeta a condición resolutoria ordinaria y potestativa de la voluntad del vendedor, y sirve en la práctica como una importante garantía. Requisitos: (a) pactarse al tiempo del contrato; (b) señalar la cantidad a reembolsar —si no, la misma pagada—; (c) ejercerse dentro de un plazo no superior a cuatro años desde la celebración (art. 1885). Ese plazo es de caducidad, no de prescripción. Frente a terceros rige lo dispuesto en los arts. 1490 y 1491 (art. 1882); entre las partes, el vendedor recobra la cosa con sus accesiones y responde de las expensas necesarias (art. 1883). Este derecho no puede cederse (art. 1884).

Pacto de retracto

También es una compraventa con condición resolutoria (art. 1886): si dentro de un plazo no mayor de un año aparece un interesado que ofrece mejor precio, se resuelve el contrato —salvo que el comprador se allane a pagar el nuevo precio—, aplicándose las reglas de la retroventa. Tiene poca aplicación práctica. Fuera de estos pactos reglados, el art. 1887 permite estipular cualesquiera otros pactos lícitos, que se rigen por las reglas generales de los contratos.

Rescisión por lesión enorme

Por regla general la lesión no vicia el acto ni lo anula. La compraventa rompe esa regla: puede rescindirse por lesión enorme (art. 1888). Sus requisitos:

a) Que la lesión sea enorme. El art. 1889 fija el umbral: el vendedor la sufre cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa; el comprador, cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga. El justo precio se mide al tiempo del contrato.

b) Que la compraventa admita lesión enorme. No procede en la venta de bienes muebles ni en las hechas por el ministerio de la justicia (art. 1891). Queda así limitada a los inmuebles no vendidos por la justicia. Se discute el alcance de esa expresión —hay ventas por ministerio de la justicia que no son forzadas, como las de bienes de un pupilo (art. 395)—, pero se entiende que en pública subasta no cabe engaño al vendedor. Tampoco procede en las ventas aleatorias.

Efectos (art. 1890): quien pierde el pleito puede enervar el cumplimiento. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión puede consentir en ella o completar el justo precio con deducción de una décima parte; el vendedor, consentir o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio, aumentado en una décima parte. Aquí el Código se aparta de las reglas generales: no se vuelve por completo al estado anterior, y las hipotecas y demás derechos reales no cesan de pleno derecho. La acción es irrenunciable (art. 1892). Se extingue cuando la cosa se destruye o se enajena en poder del comprador (art. 1893) —aunque si este la vendió por más, el primer vendedor puede reclamar el exceso hasta concurrencia del justo valor, menos una décima parte— y por prescripción de cuatro años desde la fecha del contrato (art. 1896).

Lo esencial que conviene retener: en la compraventa el precio no necesita ser justo, pero cuando el desequilibrio supera la mitad del justo precio la ley interviene con una acción irrenunciable, recordando que la autonomía de la voluntad tiene un límite frente a la desproporción grosera.