El contrato de arrendamiento de cosas

El arrendamiento es el contrato en que una parte se obliga a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por ello un precio determinado (art. 1915 CC). De sus cuatro variantes —arrendamiento de cosas, confección de obra material, servicios inmateriales y transporte— aquí nos concentramos en la primera: el arrendamiento de cosas, donde el arrendador entrega el goce de una cosa y el arrendatario paga una renta. Es el gran contrato de tracto sucesivo del derecho patrimonial y el que rige la vida diaria de millones de viviendas y locales.

Características

• Consensual: se perfecciona por el solo acuerdo sobre el precio y la cosa. En la práctica se escritura por razones probatorias, de oponibilidad y por exigencias de leyes especiales (la Ley 18.101 presume que la renta es la que declara el arrendatario si el contrato es verbal, art. 20).
• Bilateral: nacen obligaciones para ambas partes, de modo que opera la condición resolutoria tácita (art. 1489), aunque en un contrato de tracto sucesivo hablamos de terminación, no de resolución.
• Oneroso y conmutativo: reporta utilidad a los dos contratantes; no procede la lesión enorme.
• De tracto sucesivo, nominado, principal y entre vivos: sus obligaciones son transmisibles, por lo que no se extingue con la muerte de las partes.
• Genera solo un título de mera tenencia (art. 714): el arrendatario reconoce dominio ajeno.

No confundir con el usufructo: el usufructo es un derecho real cautelado por la reivindicatoria y que se extingue con la muerte del usufructuario; el derecho del arrendatario es solo personal y el contrato subsiste tras la muerte de las partes.

Elementos esenciales

El consentimiento debe recaer sobre la cosa y el precio. La cosa debe ser lícita, existir o esperarse que exista y no ser consumible (art. 1916); incluso puede arrendarse cosa ajena, caso en que el arrendatario de buena fe tiene acción de saneamiento por evicción. El precio o renta debe ser real, serio, determinado y cierto; puede fijarse en dinero o en frutos naturales de la cosa (art. 1917) —modalidad conocida como aparcería o "medias" en predios rústicos— y determinarse por los mismos medios que en la compraventa, pero nunca al arbitrio de una sola de las partes (art. 1918).

Obligaciones del arrendador

1. Entregar la cosa

La entrega puede hacerse por cualquiera de las formas de tradición (art. 1920); tratándose de inmuebles basta la entrega de las llaves. La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin del arriendo. Si presenta vicios, el arrendatario puede pedir el término del contrato cuando el mal estado impide totalmente el uso (art. 1932), o una rebaja de la renta si lo impide solo en parte. Tiene además derecho a indemnización cuando el vicio tuvo causa anterior al contrato, limitada al daño emergente salvo que el vicio fuera conocido o previsible para el arrendador (art. 1933). No hay indemnización si el arrendatario contrató a sabiendas del vicio, si no pudo ignorarlo sin grave negligencia o si renunció al saneamiento (art. 1934). Si el arrendador incumple o cae en mora, el arrendatario puede desistirse con indemnización, salvo caso fortuito o fuerza mayor (arts. 1925 y 1926).

2. Mantener la cosa apta durante todo el arriendo

No basta entregarla apta: el arrendador debe conservar la cosa en estado de servir hasta el término del contrato (art. 1927), lo que incluye asumir las reparaciones necesarias —indispensables para que la cosa no se destruya ni pierda su fin—. Si las hace el arrendatario, el arrendador debe reembolsarlas cuando: no se deban a culpa del arrendatario, se haya dado pronta noticia, el arrendador no las haya hecho oportunamente y se acredite su necesidad (art. 1935). Las mejoras útiles (art. 909) solo se reembolsan si el arrendador consintió con la condición expresa de abonarlas (art. 1936); las mejoras voluptuarias (art. 911) jamás se indemnizan.

3. Librar de toda turbación en el goce

El arrendador debe garantizar un goce tranquilo y pacífico. Esto se descompone en dos deberes: no turbar él mismo al arrendatario y ampararlo frente a terceros. No puede mudar la forma de la cosa ni hacer trabajos que embaracen el goce sin consentimiento del arrendatario (art. 1928); las reparaciones impostergables deben tolerarse, pero con rebaja proporcional de la renta, y si recaen sobre gran parte de la cosa, el arrendatario puede dar por terminado el contrato. Frente a terceros hay que distinguir las turbaciones de hecho (actos materiales sin pretensión jurídica), que no comprometen al arrendador, de las turbaciones de derecho (un tercero alega un derecho sobre la cosa), que se dirigen contra el arrendador y que el arrendatario debe notificarle bajo pena de responder por los perjuicios (art. 1931). Según la magnitud, el arrendatario tiene derecho a rebaja de renta o a la terminación con indemnización (arts. 1930 y 1932).

Para asegurar el pago de la renta y las indemnizaciones, el arrendador goza de un derecho legal de retención sobre los frutos y los bienes que el arrendatario haya introducido en el inmueble; incluso puede pedir auxilio de la fuerza pública para impedir que se extraigan (art. 598 CPC).

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta. En caso de disputa sobre el monto tras la entrega, se estará al precio que fijen peritos, con costos compartidos (art. 1943). La época del pago se rige por lo convenido, la costumbre o el art. 1944 (predios urbanos por meses anticipados; rústicos por años). El no pago otorga al arrendador el derecho alternativo del art. 1489, aunque el arrendatario puede eximirse del pago futuro presentando persona idónea que lo sustituya y rindiendo fianza (art. 1945).
2. Usar la cosa según los términos o el espíritu del contrato (art. 1938), y a falta de estipulación, conforme a su destino natural y a la costumbre.
3. Cuidar la cosa como un buen padre de familia (art. 1939): responde de culpa leve, propia y de su familia, huéspedes y dependientes (arts. 1941 y 2320). Solo el deterioro grave y culpable autoriza a poner fin al contrato.
4. Efectuar las reparaciones locativas (art. 1940): las que subsanan deterioros del uso normal (roturas de cristales, descalabros de paredes), salvo que provengan de fuerza mayor o mala calidad de la cosa.
5. Restituir la cosa al término del arriendo (art. 1947), en el estado en que la recibió, considerando el desgaste del uso legítimo. Los inmuebles se restituyen desocupándolos y entregando las llaves (art. 1948).

En materia de cesión y subarriendo, el art. 1946 los prohíbe salvo autorización expresa; pero el art. 5 de la Ley 18.101 subentiende la facultad de subarrendar en contratos de vivienda a plazo fijo superior a un año, salvo pacto en contrario. El arrendatario también dispone de un derecho legal de retención sobre la cosa para asegurar las indemnizaciones que se le adeuden (art. 1937), que no procede si el derecho del arrendador se extingue involuntariamente.

La expiración del plazo no basta para poner en mora al arrendatario que no restituye: por excepción al art. 1551, se exige requerimiento del arrendador aun mediando desahucio (art. 1949), tras lo cual el arrendatario responde como injusto detentador.

La tácita reconducción

Es la renovación del arrendamiento de bienes raíces por el consentimiento tácito de las partes. Ocurre cuando, terminado el contrato, el arrendatario sigue ocupando el inmueble y pagando la renta con el beneplácito del arrendador (art. 1956). Requiere: que recaiga en bienes raíces, que el arrendatario conserve la tenencia, que pague una renta posterior a la extinción con aceptación del arrendador y que ambos manifiesten por hechos inequívocos su intención de perseverar. Es una excepción de aplicación restringida: la ley presume un nuevo contrato, por lo que se extinguen las cauciones que terceros habían constituido (art. 1957), con efectos análogos a la novación.

Expiración del contrato

El art. 1950 enumera las causales, que conviene analizar una a una:

• Destrucción total de la cosa: el arrendatario queda liberado de pagar porque su obligación pierde causa y objeto; si la destrucción se debe a su culpa, debe indemnizar. La destrucción parcial queda a criterio del juez (rebaja o terminación).
• Expiración del plazo: si es determinado, termina de pleno derecho "ipso jure" sin aviso (art. 1954); si es indeterminado, se requiere desahucio, esto es, el aviso anticipado y unilateral, judicial o extrajudicial, de la voluntad de no perseverar (arts. 1951 y ss.). El desahucio de bienes raíces por el arrendador es siempre judicial; es irrevocable sin consentimiento de la otra parte (art. 1952). La anticipación se ajusta al período de pago (art. 1976 para edificios; un año para predios rústicos, art. 1985).
• Extinción del derecho del arrendador: si es involuntaria (caso fortuito, expropiación), expira el arriendo sin indemnización salvo mala fe del arrendador (arts. 1958 a 1960). Si proviene de hecho o culpa suyos —típicamente la venta de la cosa—, hay que distinguir: si el adquirente no está obligado a respetar el arriendo, el arrendador indemniza (art. 1961), incluidos los perjuicios del subarrendatario (art. 1963); en cambio, el adquirente debe respetar el arriendo cuando adquiere a título gratuito, o a título oneroso si el contrato consta por escritura pública, o siendo acreedor hipotecario si el arriendo se inscribió antes de la hipoteca (art. 1962).
• Sentencia judicial por incumplimiento de las obligaciones (art. 1950 N.º 4), a lo que se suman la insolvencia del arrendatario (art. 1968, que por sí sola no pone fin al arriendo) y las reparaciones que impidan el goce.

Si el término se produce por culpa del arrendatario, este debe indemnizar y pagar la renta por el tiempo que falte, salvo que ofrezca persona idónea que lo sustituya (art. 1945). Lo mismo si restituye anticipadamente: paga la renta hasta el fin del contrato aunque devuelva la cosa antes (art. 1955). En definitiva, el arrendamiento equilibra un goce temporal garantizado con la certeza de una renta y la protección del contrato frente a terceros que adquieren la cosa.