Efectos de la compraventa y obligación de saneamiento

Una vez perfecta la compraventa nacen sus efectos: las obligaciones que pesan sobre cada parte. Este apunte se ocupa del vendedor. Según el art. 1824 CC, sus obligaciones se reducen a dos: la entrega o tradición de la cosa y el saneamiento de la cosa vendida. A ellas la doctrina agrega, cuando la venta recae sobre especie o cuerpo cierto, la de cuidar la cosa hasta la entrega.

La entrega de la cosa vendida

La tradición se rige por las reglas del Título VI del Libro II y, como es el pago de la obligación, también por las normas del pago (arts. 1587 y ss.). Antes de entrar en el "cómo", tres reglas conviene fijar.

El riesgo. Si la especie o cuerpo cierto se destruye entre la celebración del contrato y la entrega, el riesgo es del comprador desde que el contrato se perfecciona, aunque la cosa no se haya entregado (art. 1820). La regla es criticada, porque contradice el aforismo de que las cosas perecen para su dueño —y el comprador aún no lo es—, pero está atenuada: no rige en la compraventa condicional, donde pendiente la condición el riesgo vuelve al vendedor.

El momento. El vendedor debe entregar inmediatamente después del contrato o en la época prefijada (art. 1826). Si retarda la entrega por hecho o culpa suya, el comprador puede a su arbitrio perseverar o desistir, siempre con indemnización. El inciso final consagra un verdadero derecho legal de retención: si tras el contrato mengua considerablemente la fortuna del comprador y el vendedor corre peligro de perder el precio, no se le puede exigir la entrega sino pagando o asegurando el pago.

Doble venta. Si una misma cosa se vende a dos personas, prefiere quien entró en posesión; si se entregó a ambos, quien recibió primero; si a ninguno, prevalece el título más antiguo (art. 1817).

¿Qué comprende la entrega? El caso de los predios rústicos

Un predio rústico puede venderse en relación a su cabida o como especie o cuerpo cierto (art. 1831); la regla general es la venta ad corpus. Si se vende con relación a la cabida y la real difiere de la declarada, el art. 1832 corrige: si la cabida real es mayor, el comprador aumenta proporcionalmente el precio, salvo que el exceso supere una décima parte, caso en que puede desistir; si es menor, el vendedor completa la cabida o sufre una rebaja proporcional, con la misma regla de la décima parte a favor del comprador. En la venta como cuerpo cierto no hay derecho a rebaja ni aumento (art. 1833), salvo señalamiento de linderos. La acción para reclamar por la cabida expira en un año desde la entrega.

¿Entregar es transferir el dominio?

Aquí la doctrina discute. La tesis tradicional sostiene que el vendedor solo se obliga a hacer la tradición y a poner al comprador en posesión tranquila y útil, sin transferir necesariamente el dominio; se apoya en que nuestro Código volvió a las raíces romanas y en que la venta de cosa ajena vale (art. 1815). Una posición más reciente replica que la obligación es transferir el dominio: lo dice la definición del art. 1793 ("dar una cosa"), lo confirma el deber de amparar en el dominio (art. 1837) y el carácter translaticio del título; el art. 1815 solo significaría que la venta de cosa ajena no es nula, no que su entrega cumpla la obligación. La consecuencia práctica es relevante: de aceptarse la segunda tesis, el comprador de cosa ajena podría exigir cumplimiento forzado o indemnización. Y aun tratándose de un inmueble, la inscripción conservatoria no basta: debe haber también entrega material, pues si la cosa está ocupada por terceros podría oponerse la excepción de contrato no cumplido.

La obligación de saneamiento

El saneamiento persigue dos objetivos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa, y responder por los vicios redhibitorios. Es el reverso de la entrega: no basta con poner la cosa en manos del comprador, hay que garantizarle su goce tranquilo y útil.

Saneamiento de la evicción

Hay evicción cuando el comprador es privado del todo o parte de la cosa por sentencia judicial (art. 1838). Sus requisitos: (1) privación total o parcial; (2) causa anterior a la venta (art. 1839); (3) que opere por sentencia judicial. La obligación tiene dos fases:

• Defender al comprador en el pleito. Es una obligación de hacer, imprescriptible e indivisible. Exige que el comprador cite de evicción al vendedor (art. 1843); si no lo hace y la cosa es evicta, el vendedor no responde. Citado, el vendedor puede no comparecer —y responde de la evicción— o comparecer, sea allanándose (el comprador sigue el juicio por su cuenta) o defendiendo (el comprador interviene como tercero coadyuvante).
• Indemnizar los perjuicios una vez producida la evicción. Es una obligación de dar, prescriptible y divisible. Comprende (art. 1847) la restitución del precio, las costas del contrato, el valor de los frutos restituidos, las costas del juicio y el aumento de valor de la cosa (con los topes de los arts. 1848 a 1850). En las ventas forzadas por la justicia, el vendedor solo debe restituir el precio obtenido (art. 1851).

Esta obligación se extingue por renuncia —que no libera de restituir el precio (art. 1852)—, por prescripción —cuatro años, salvo la sola restitución del precio, que se rige por las reglas generales (art. 1856)— y en los casos del art. 1846 (sometimiento a árbitros sin consentimiento del vendedor, o pérdida de la posesión por culpa del comprador).

Saneamiento de los vicios redhibitorios

Como el vendedor debe proporcionar la posesión útil (art. 1837), si la cosa tiene defectos que la hacen inútil, el comprador puede exigir su saneamiento mediante la acción redhibitoria (art. 1857). Los vicios redhibitorios reúnen tres calidades (art. 1858): (1) ser anteriores a la venta; (2) ser graves, de modo que la cosa no sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente, al punto que el comprador no la habría comprado o lo habría hecho por mucho menos; (3) ser ocultos, que el comprador haya podido ignorar sin negligencia grave.

Ante ellos el comprador elige (art. 1860): pedir la resolución de la venta (acción redhibitoria) o la rebaja del precio (acción quanti minoris). Si el vendedor conocía los vicios o debía conocerlos por su profesión u oficio, responde además de indemnización de perjuicios (art. 1861). La acción se extingue por renuncia —que no ampara los vicios que el vendedor conoció y calló (art. 1859)—, en las ventas forzadas (art. 1865, con excepción si el vendedor calló vicios que no podía ignorar) y por prescripción: la redhibitoria dura seis meses en muebles y un año en inmuebles desde la entrega real (art. 1866); la quanti minoris, un año en muebles y dieciocho meses en inmuebles (art. 1869).

La idea que conviene llevarse: la obligación del vendedor no se agota en soltar la cosa. Debe entregarla, defenderla frente a quien la reclame y responder por sus defectos ocultos; recién entonces el comprador tiene lo que compró: goce pacífico y útil.