Limitaciones al dominio y clases de propiedad

Al definir el dominio, el art. 582 parece a primera vista indicar que ese derecho no tiene prácticamente limitaciones. Pero a continuación el propio legislador señala dos grandes límites: la ley y el derecho ajeno.

1. La ley

A través de la ley son numerosas las limitaciones impuestas al dominio, con finalidades diversas: seguridad, bien público, entre otras. Algunas se encuentran en la Ley Orgánica de Municipalidades, en la ley de servicios eléctricos y en la ordenanza general de urbanismo y construcción.

Entre las limitaciones legales, una muy importante es la posibilidad de expropiación de los bienes por causa de utilidad pública. La limitación es tan grande que llega a privar al titular de su derecho de dominio.

En el estudio del Código, las limitaciones legales se concentran en el título VIII del libro II, "De las limitaciones del dominio y primeramente de la propiedad fiduciaria" (arts. 732 y siguientes).

2. El derecho ajeno

Es una limitación que hay que considerar con detención, porque puede ser fuente de diversos problemas. Al decir el legislador que el dueño puede gozar y disponer de sus bienes arbitrariamente, no siendo contra derecho ajeno, está señalando que puede ejercer su derecho siempre que ese ejercicio no coarte los derechos de los demás.

Este es uno de los aspectos de la llamada teoría del abuso del derecho: si una persona titular de un derecho lo ejerce en forma abusiva causando daño o perjuicio a otra, esto constituiría un delito o cuasidelito civil y originaría la obligación de indemnizar perjuicios. En materia de dominio es donde esta teoría ha tenido mayor aplicación, precisamente por lo dispuesto en el art. 582.

Clases de propiedad

El Código y la doctrina clasifican la propiedad según cuatro criterios.

1. Según las facultades que otorga

• Propiedad plena: el titular tiene la suma de facultades que el dominio confiere, es decir, el uso, el goce y la disposición.
• Nuda propiedad: el titular se ha desprendido de las facultades de uso y goce, conservando sólo la de disposición. Es la situación que se produce cuando el propietario ha constituido un usufructo a favor de un tercero.

2. Según esté o no sujeta a condición

• Dominio absoluto: no está sujeto a condición cuyo cumplimiento implique la extinción del derecho.
• Propiedad fiduciaria: el dominio está sujeto a una condición en virtud de cuyo cumplimiento se extingue el derecho del titular, pasando la propiedad a manos de una tercera persona.

3. Según el número de titulares

• Dominio exclusivo: pertenece a una sola persona, natural o jurídica.
• Dominio proindiviso: un mismo derecho de propiedad pertenece cuantitativamente a diversas personas sobre una misma cosa, siendo cada una titular de una cuota.

Aquí conviene no confundir tres situaciones distintas:

• En el dominio proindiviso hay un solo derecho de propiedad, con varios titulares, sobre una sola cosa.
• Distinto es que sobre una misma cosa existan dos o más derechos distintos, como cuando una persona tiene el dominio y otra el usufructo: ahí hay derechos diferentes con titulares diferentes, situación ajena a la propiedad proindivisa.
• Tampoco debe confundirse con la propiedad fiduciaria, en la cual hay un solo derecho de dominio, pero radicado primero en una persona y después en otra, cambio que se produce por el cumplimiento de una condición.

Cuando hay varios titulares de un mismo derecho de dominio, están sometidos a un régimen jurídico que es la comunidad, salvo que entre ellos exista algún contrato diferente (art. 2304).

4. Según el objeto sobre el que recae

Se habla de propiedad civil, propiedad minera, propiedad intelectual, propiedad industrial y propiedad indígena, cada una con su estatuto propio.