Comunidad y copropiedad: concepto y fuentes
La discusión sobre si son sinónimos, el criterio que las separa según recaigan sobre universalidades o cosas singulares, y las tres fuentes de la comunidad.
No hay consenso unánime en la doctrina sobre la sinonimia de estos dos conceptos. Muchos autores consideran sinónimos los términos copropiedad, condominio, indivisión, proindivisión, comunidad y propiedad colectiva; otros marcan diferencias de contenido.
El punto de partida
La copropiedad, condominio o propiedad colectiva responden a un mismo fenómeno: una especie de comunidad en cuya virtud concurren el derecho de propiedad de dos o más personas sobre una sola y misma cosa, proindiviso, cosa que corresponde a todas y cada una de ellas en una parte alícuota, ideal o abstracta.
Siendo la copropiedad una especie de comunidad, ésta es lógicamente el género.
La comunidad se presenta cuando dos o más personas se hallan respecto de una cosa en la misma situación jurídica: cuando tienen el mismo derecho sobre la misma cosa (situación de los copropietarios) o son poseedores o tenedores a un tiempo de la misma cosa.
Puede haber comunidad de copropietarios, de coposeedores y de cotenedores, pero no entre un propietario y un tenedor: aunque ambos derechos recaigan sobre la misma cosa, son de distinta naturaleza. Por eso no hay comunidad entre el nudo propietario y el usufructuario.
El criterio que las separa
Otra corriente distingue según el objeto:
- Copropiedad: cuando el derecho de dominio pertenece a varias personas sobre cosas singulares. Existe copropiedad cuando dos o más individuos tienen en común el derecho de dominio sobre una especie o bien determinado.
- Comunidad: se reserva la expresión para el estado de indivisión que recae sobre universalidades jurídicas, como la herencia. Existe cuando dos o más personas tienen derechos de igual naturaleza sobre un conjunto de bienes que conforman una universalidad jurídica.
Los ejemplos aclaran la distinción:
- Cuando muchas personas tienen respecto de un bien raíz derechos de hipoteca, no puede hablarse de copropiedad hipotecaria: hay una comunidad hipotecaria.
- Cuando varias personas usan un automóvil que pertenece a una empresa de arriendo de vehículos, existe una comunidad de usuarios.
- Cuando fallece una persona, los herederos no son copropietarios de la universalidad que es la herencia, sino comuneros.
En otras palabras: la copropiedad es aquella comunidad de dueños de una misma cosa.
Las dos situaciones pueden coexistir
Una situación jurídica no descarta absolutamente la otra: se puede ser propietario exclusivo respecto de un bien y comunero respecto de otro del que el primero forma parte.
El caso preciso es la propiedad horizontal: al comprar un departamento dentro de un edificio somos dueños exclusivos del departamento que nos corresponde, pero a la vez tenemos un derecho en común con los demás copropietarios sobre las cosas o espacios comunes.
Fuentes de la comunidad
- Un hecho. El hecho más frecuente es la muerte, que da origen a la comunidad hereditaria.
- Un contrato. Cuando dos o más personas adquieren en común una cosa por cualquier título traslaticio de dominio, y también cuando el dueño de un bien se desprende de una cuota de su dominio cediéndosela a otra persona.
- La ley. Puede crear la comunidad, como en el caso de la ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria.
El Código reglamenta la comunidad especialmente en materia de partición de bienes (art. 1317) y en el cuasicontrato de comunidad (arts. 2304 y siguientes). También la encontramos en la propiedad fiduciaria (art. 742), pues se permite la pluralidad de propietarios fiduciarios.
El principio de la legislación chilena
Conviene fijar bien esta idea porque explica muchas soluciones particulares: el principio de la legislación chilena es contrario al sistema de propiedad común. El legislador tiende a que se produzcan las divisiones de esta propiedad, y por eso cualquiera de los copropietarios puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común: al pedirla se está instando por el término del régimen de comunidad.
Sólo no podría pedirse la división cuando se hubiese convenido expresamente que ello no pudiere hacerse, es decir, cuando se ha pactado la indivisión. Pero incluso en ese pacto el legislador señala limitaciones: no puede durar más de cinco años (art. 1317).
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