La compraventa: concepto y elementos

La compraventa es el contrato patrimonial por antonomasia y la puerta de entrada al estudio de los contratos en particular. El art. 1793 CC la define: es el contrato en que una parte se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero; quien vende se llama vendedor, quien paga comprador, y el dinero es el precio. Fíjese en el verbo: el vendedor "se obliga a dar", no "da". De ahí una idea capital: la compraventa no es un modo de adquirir el dominio, sino un título que genera obligaciones —para el vendedor, dar la cosa; para el comprador, pagar el precio—.

Características

• Consensual por regla general: se perfecciona por el solo consentimiento. Es excepcionalmente solemne en los casos del art. 1801 inc. 2°: la venta de bienes raíces, servidumbres, censos y de una sucesión hereditaria no se reputa perfecta mientras no se otorgue escritura pública. La solemnidad no es cualquier escrito, sino la escritura pública. Las partes pueden además solemnizar convencionalmente una venta que no lo es (art. 1802), pero la omisión no acarrea nulidad: solo permite retractarse mientras no se otorgue la escritura ni haya principiado la entrega.
• Principal: subsiste por sí solo, no garantiza otra obligación.
• Bilateral: ambas partes se obligan recíprocamente.
• Oneroso y, por regla general, conmutativo: excepcionalmente aleatorio en la venta de cosa futura cuando se compra "la suerte" (art. 1813).
• De ejecución instantánea: nace y se extingue en un solo acto; por eso se resuelve (y las partes vuelven al estado anterior), a diferencia de los contratos de tracto sucesivo que terminan.
• Título translaticio de dominio (art. 703 inc. 2°): no transfiere el dominio por sí mismo, pero sirve por su naturaleza para ello. Genera la obligación de hacer la tradición.

Si el vendedor es dueño, la tradición transfiere el dominio; si no lo es, solo transfiere los derechos que tenía. Aun así, la venta de cosa ajena es título posesorio: pone al comprador en posesión y le permite llegar a ganar la cosa por prescripción (art. 683).

Elementos esenciales

Los requisitos generales de existencia y validez son los de todo contrato. Los elementos esenciales especiales —aquellos sin los cuales la compraventa degenera en otro contrato distinto— son dos: la cosa y el precio.

La cosa

La cosa (art. 1793) puede ser corporal o incorporal, y es el objeto de la obligación del vendedor. Si falta, el acto es nulo de nulidad absoluta. Sus requisitos:

1. Comerciable: susceptible de enajenación; pueden venderse todas las cosas cuya enajenación no esté prohibida por la ley (art. 1810).
2. Real: debe existir o esperarse que exista. La venta de cosa futura es válida (art. 1813) y se presenta de dos formas: como venta condicional suspensiva (sujeta a que la cosa llegue a existir; si falla, no hay venta por falta de objeto) o como venta aleatoria (se compró la suerte).
3. Determinada y singular: debe determinarse en especie y cantidad. No pueden venderse universalidades: es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros (art. 1811), aunque vale la venta de todas las especies o cantidades que se designen por escritura pública. Es aplicación de la teoría clásica del patrimonio como atributo de la personalidad; con todo, se admite la enajenación del derecho real de herencia.
4. No debe ser propia: la compra de cosa propia no vale y el comprador tiene derecho a que se le restituya lo pagado (art. 1816). Falta la causa de la obligación del comprador.

Cuidado con no confundir dos figuras: la compra de cosa propia carece de causa y no vale, pero la venta de cosa ajena vale (art. 1815). Esta última no adolece de vicio de nulidad; simplemente es inoponible al verdadero dueño por falta de concurrencia. El dueño dispone de la acción reivindicatoria, salvo que el tercero haya ganado la cosa por prescripción o que aquel ratifique la venta. Como la venta es válida, el título del comprador es justo: no figura en el catálogo taxativo de títulos injustos del art. 704, de modo que podrá adquirir por prescripción ordinaria.

El precio

El precio es el dinero que el comprador da por la cosa (art. 1793) y constituye el objeto de su obligación; si falta, la obligación del vendedor carece de causa y es nula. Sus requisitos:

1. Estipularse en dinero: puede pagarse parte en dinero y parte en otras cosas, pero no íntegramente en especie, pues entonces la compraventa degeneraría en permuta.
2. Real: no es real el precio irrisorio, ridículo o simulado. No debe confundirse con el "precio justo": cuando el precio no es justo, la ley permite la rescisión por lesión enorme en la venta de bienes raíces (art. 1888).
3. Determinado (art. 1808): las partes lo fijan por cualquier medio o indicación. Puede determinarlo un tercero (art. 1809), y si este no lo hace, otra persona en que convengan las partes; si no hay acuerdo, no hay venta. Lo que la ley prohíbe es dejar el precio al arbitrio de uno de los contratantes.

Las arras

Las arras son una cosa o suma de dinero que una parte entrega a la otra como garantía o señal al celebrar un contrato. El CC las regula en la compraventa (arts. 1803 a 1805), pero se aplican a todo contrato. En materia civil, por regla general, las arras se dan como facultad de retractarse: quien las dio se retracta perdiéndolas; quien las recibió, restituyéndolas dobladas (art. 1803). A falta de plazo, no hay retractación después de dos meses, ni luego de otorgada la escritura pública o principiada la entrega (art. 1804). La excepción es que se pacte por escrito que las arras se dan como parte del precio o en señal de quedar convenidos: entonces la venta queda perfecta (art. 1805). Conviene retener el contraste: en el Derecho Comercial las arras confirman el contrato y no autorizan el arrepentimiento (art. 107 C. de Comercio), justo lo inverso a la regla civil.

La lección de fondo: sin cosa y sin precio no hay compraventa, y la exigencia de que el precio sea real y determinado —pero no necesariamente justo— es la bisagra que más adelante abre la puerta a la lesión enorme.