El contrato de promesa

Antes de comprar la casa muchas veces firmamos un papel que dice "prometemos comprar y vender". Ese papel es un contrato de promesa: un contrato preparatorio cuya única prestación es celebrar en el futuro otro contrato. El Código lo regula en un solo artículo —el art. 1554 CC, ubicado a propósito del efecto de las obligaciones de hacer— y lo trata como una figura excepcional: la regla es que la promesa NO produce obligación alguna, salvo que concurran copulativamente los cuatro requisitos que la norma exige.

Concepto y ubicación

El nombre completo de la figura es "contrato de promesa de celebrar un contrato". Su nota esencial es que engendra una obligación de hacer: la de celebrar el acto o contrato prometido. Como el CC no la define, debemos construir su régimen a partir del art. 1554, que parte con una negación tajante:

La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias del art. 1554. Si falta cualquiera de ellas, la promesa carece de valor.

Características

• Genera obligaciones de hacer: celebrar el contrato prometido, nunca dar o entregar la cosa.
• Es solemne: la solemnidad consiste en que conste por escrito (art. 1554 N°1). Basta instrumento privado firmado por las partes; no se exige escritura pública.
• Es preparatorio: se celebra antes del contrato futuro y para prepararlo. Supone siempre otro contrato (el prometido), que es distinto y debe satisfacer por separado sus propios requisitos de existencia y validez. Es de carácter general: puede prometerse sociedad, mutuo, compraventa, etc.
• Está esencialmente sujeto a modalidad: debe contener plazo o condición que fije la época de celebración (art. 1554 N°3). Sin modalidad, no produce efectos.
• Por regla general es bilateral: ambas partes se obligan a celebrar el contrato prometido, aunque nada impide que solo una se obligue (promesa unilateral, asociada a una cláusula de opción).

Sobre este último punto, la doctrina discute la validez de la promesa unilateral de contrato bilateral. Los reparos son dos: que importaría una condición meramente potestativa que depende de la sola voluntad del deudor (art. 1478), y que el art. 1554 N°4 exigiría que ya esté formado el consentimiento del contrato prometido. Frente a ello se objeta que llevar esa lógica al extremo obligaría a manifestar dos veces la voluntad sobre un mismo contrato, lo que carece de sentido.

Requisitos de validez (art. 1554)

1. Que conste por escrito

La escrituración transforma a la promesa en contrato solemne. Puede constar en instrumento privado o público, e incluso en instrumentos distintos, pero el consentimiento debe ser expreso.

La discusión clásica es la comunicabilidad de la solemnidad: si el contrato prometido es solemne (una compraventa de inmueble, que exige escritura pública), ¿la promesa también debe otorgarse por escritura pública? La respuesta mayoritaria es que no: los requisitos de la promesa son autónomos de los del contrato prometido, y el N°4 precisamente permite prometer un contrato solemne dejando la solemnidad pendiente. Confundir ambos sería exigir a la promesa lo que solo corresponde al contrato definitivo. En la práctica, sin embargo, ningún notario o conservador extenderá o inscribirá una promesa de compraventa de inmueble que no conste por instrumento público.

2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces

Aquí la pregunta es en qué momento debe ser eficaz el contrato prometido. La postura más aceptada es que la eficacia se examina al tiempo de celebrarse el contrato prometido, no al de la promesa. Tiene lógica: la promesa sirve justamente para asegurar un contrato que hoy no puede celebrarse. Así, podría prometerse vender un inmueble embargado (art. 1464 N°3) o un bien hereditario antes de practicar las inscripciones del art. 688, bajo condición de que cese el impedimento. Una tercera lectura distingue entre contratos prohibidos —que no pueden prometerse— y contratos sujetos a leyes imperativas de requisito —que sí, aunque el requisito aún no se cumpla.

3. Que contenga plazo o condición que fije la época de celebración

La modalidad puede ser plazo, condición o una combinación de ambos. La condición determinada (se sabe cuándo, aunque sea incierto) no ofrece dificultad. La condición indeterminada (no se sabe cuándo) sí: si nunca se cumple, ¿queda la promesa abierta para siempre? Una postura la considera nula por no fijar época. Otra sostiene que la ley suple un plazo máximo transcurrido el cual la condición se reputa fallida; la jurisprudencia ha oscilado, pero mayoritariamente entiende fallida la condición indeterminada al cabo de diez años. La recomendación práctica es clara: al redactar una promesa, use siempre condiciones determinadas. El plazo también fija la época; si es extintivo, su llegada produce la caducidad de la promesa.

4. Que se especifique el contrato prometido

La promesa debe especificar el contrato prometido de tal modo que solo falte, para su perfeccionamiento, la entrega de la cosa o el otorgamiento de la solemnidad legal. ¿Qué significa "especificar"? Una opinión exige configurar todos y cada uno de los aspectos del contrato prometido, de modo que llegada la época solo haya que reemplazar "prometiente vendedor" y "prometiente comprador" por "vendedor" y "comprador". La jurisprudencia de la Corte Suprema ha preferido una lectura más flexible: especificar equivale a individualizar, esto es, señalar los elementos esenciales del contrato (art. 1444) —en la compraventa, la cosa y el precio—. El principio que subyace es la independencia absoluta entre la promesa y el contrato prometido: son dos contratos distintos, con requisitos diferentes.

Efectos

Como la promesa solo genera una obligación de hacer, sus efectos se rigen por el art. 1553: ante el incumplimiento, el acreedor puede pedir el cumplimiento forzado y la indemnización de perjuicios. Sus cláusulas se interpretan en términos estrictos.

• La promesa no priva al prometiente vendedor de la facultad de disponer del inmueble prometido: si lo enajena a un tercero, solo incurre en incumplimiento de la obligación de hacer, con la consiguiente indemnización. Incluso una cláusula de no enajenar solo genera una obligación de no hacer (art. 1555).
• La promesa, aun de compraventa de inmuebles, no requiere inscripción; si se practica, carece de efectos.
• No tiene efectos reales, solo obligacionales, salvo la excepción del D.L. 2695 sobre regularización de la pequeña propiedad raíz, donde vale como título posesorio.

La idea que conviene fijar: la promesa no transfiere ni entrega nada. Solo obliga a contratar. Todo su valor —y todo su riesgo— vive en el cumplimiento estricto de los cuatro requisitos del art. 1554.