Bienes inmuebles: por naturaleza, por adherencia y por destinación

Los inmuebles, llamados también fincas o bienes raíces, son las cosas que no pueden trasladarse de un lugar a otro, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios y los árboles. La doctrina distingue tres clases.

A) Inmuebles por naturaleza

Son los inmuebles propiamente tales: las minas, las tierras. Aquí la inmovilidad es un hecho físico, no una ficción.

B) Inmuebles por adherencia

Son aquellos que se encuentran permanentemente adheridos al suelo, aunque en sí mismos sean muebles: plantas, árboles, la loza que se adhiere a una pared.

Se requieren dos condiciones:

1. Que la adherencia sea permanente.
2. Que la adherencia sea directa.

El ejemplo clásico lo aclara: el árbol puesto en el suelo está directa y permanentemente adherido a un inmueble, y por eso es inmueble por adherencia. El mismo árbol en un gran macetero no lo está.

C) Inmuebles por destinación

Son bienes que en realidad son muebles, pero que por una ficción jurídica pasan a considerarse inmuebles, por estar permanentemente destinados al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, aun cuando puedan separarse sin detrimento.

El ejemplo típico: un tractor en una parcela, destinado al cultivo, se reputa inmueble pese a ser un bien mueble, por el uso permanente y específico que se le da.

Art. 570. Se reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por ejemplo:

Las losas de un pavimento; los tubos de las cañerías; los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca; los abonos existentes en ella, y destinados por el dueño de la finca a mejorarla; las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, y pertenecen al dueño de éste; los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas, y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo, o de un edificio.

Los cuatro requisitos

Para que una cosa sea inmueble por destinación se requiere:

1. Que se haya colocado en el inmueble por su dueño.
2. Que se coloque en interés del mismo inmueble, para su uso, beneficio y cultivo.
3. Que la destinación sea estable, o al menos por una temporada más o menos larga.
4. Que la cosa pueda separarse sin detrimento.

El primer requisito es el que más se olvida y el que más se pregunta: si el tractor lo puso el arrendatario y no el dueño de la finca, no hay inmueble por destinación.

Contraste con la adherencia

Conviene fijar la diferencia: en el inmueble por adherencia la cosa no puede separarse sin detrimento y está físicamente unida al suelo; en el inmueble por destinación la cosa sí puede separarse sin detrimento, y lo que la convierte en inmueble es el destino económico que le dio el dueño.